Czy zawarcie umowy o podział rzeczy do używania (quoad usum) wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli?

Zgoda małżonka i współwłaścicieli – ważny wyrok dla właścicieli nieruchomości

Wyrok z 27 marca 2025 r. wydany przez Sąd Najwyższy (sygn. II CSKP 329/23) ma duże znaczenie dla osób posiadających wspólną nieruchomość, zwłaszcza gdy w grę wchodzi majątek wspólny i wynajem.

Orzeczenie wyjaśnia, kiedy konieczna jest zgoda małżonka, a także potwierdza, że przy zmianie sposobu korzystania z nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Najważniejsze wnioski

👉 Zgoda małżonka jest obowiązkowa przy kluczowych decyzjach dotyczących nieruchomości
👉 Nie można samodzielnie ustalić podziału korzystania z nieruchomości (quoad usum)
👉 Wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli
👉 Brak zgody oznacza nieważność umowy – od samego początku

Czym jest podział quoad usum?

Podział quoad usum to umowa między współwłaścicielami, w której ustalają oni:

• kto korzysta z której części nieruchomości,
• kto pobiera dochody (np. czynsz),
• kto ponosi koszty utrzymania.

👉 W praktyce wygląda to tak, że jeden właściciel „bierze” np. parter, a drugi piętro.

⚠️ Kluczowe:
to nie jest formalny podział własności, ale zmiana zasad korzystania z całej nieruchomości.

Stan faktyczny – co się wydarzyło?

Sprawa dotyczyła nieruchomości będącej we współwłasności:

• udział 1/2 należał do kobiety i jej męża (majątek wspólny),
• drugi udział należał do innego współwłaściciela.

Co zrobił mąż?

• zawarł z drugim współwłaścicielem umowę o podział korzystania z nieruchomości,
• ustalili, kto zarządza którą częścią,
• każdy miał samodzielnie pobierać dochody z „swojej” części.

Problem:

❗ żona nie wiedziała o tej umowie i nie wyraziła zgody

Spór – o co poszło?

Po latach kobieta:

• zakwestionowała umowę,
• zażądała swojej części zysków z najmu (czynszu).

Sprawa trafiła do sądu, a ostatecznie do Sąd Najwyższy.

Kluczowy problem prawny

Czy można skutecznie zawrzeć:
👉 umowę o podział korzystania z nieruchomości,
👉 bez zgody małżonka,
👉 i bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

Stanowisko Sądu Najwyższego

1. Zgoda małżonka jest konieczna (art. 37 k.r.o.)

Sąd potwierdził:

👉 jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków,
to czynności takie jak:

• oddanie nieruchomości do używania,
• pobieranie z niej dochodów,

wymagają zgody drugiego małżonka.

✔ Dotyczy to nawet sytuacji, gdy małżonkowie coś „zyskują” w zamian.

2. Działalność gospodarcza nie znosi tego obowiązku

Częsty argument:
„to było związane z biznesem, więc mogłem działać sam”.

👉 Sąd jednoznacznie to odrzucił:

Prowadzenie działalności gospodarczej NIE znosi obowiązku uzyskania zgody małżonka

3. Brak zgody = umowa nieważna (nieważność umowy)

Jeżeli:

• małżonek nie wyraził zgody,
• a później jej nie potwierdził,

👉 umowa staje się nieważna od samego początku.

To oznacza, że:

• traktuje się ją tak, jakby nigdy nie została zawarta.

4. Wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli

Sąd podkreślił bardzo ważną zasadę:

👉 każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości

Nie tylko „swojej części”.

Dlatego:
👉 każda zmiana sposobu korzystania (np. podział quoad usum)
👉 wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli

Dlaczego to takie istotne? (prawa współwłaścicieli nieruchomości)

Wyrok potwierdza silną ochronę:

✔ prawa małżonka

Nie można „ominąć” współmałżonka przy ważnych decyzjach

✔ praw współwłaścicieli

Nie można narzucić innym sposobu korzystania z nieruchomości

✔ zasad uczciwego rozliczenia

Dochody z nieruchomości należą się wszystkim uprawnionym

Skutki w tej konkretnej sprawie

👉 umowa o podział korzystania została uznana za nieważną
👉 kobieta zachowała prawo do części czynszu
👉 drugi współwłaściciel musiał się z nią rozliczyć

Praktyczne wnioski (co sprawdzić przed podpisaniem umowy)

1. Zawsze sprawdź status majątku

Czy nieruchomość należy do:

• jednej osoby,
• małżonków,
• kilku współwłaścicieli?

2. Uzyskaj wszystkie zgody

👉 brak jednej zgody może „unicestwić” całą umowę

3. Nie działaj „wewnętrznie” bez formalności

Nawet jeśli ustalenia są „między sobą”:
❗ mogą nie mieć żadnej mocy prawnej

4. Uważaj przy najmie

👉 czynsz to tzw. pożytek z rzeczy
👉 musi być rozliczany między uprawnionymi

Podsumowanie

Wyrok Sąd Najwyższy jasno pokazuje:

👉 nieruchomość wspólna wymaga współpracy
👉 zgoda małżonka i współwłaścicieli to podstawa
👉 brak zgody może oznaczać nieważność umowy i poważne straty finansowe

To szczególnie ważne dla:

• inwestorów,
• osób wynajmujących nieruchomości,
• współwłaścicieli działek i budynków,
• małżonków posiadających wspólny majątek.