Remont czy rozbiórka?

Ważne orzeczenie dla właścicieli nieruchomości – kiedy nie można wyburzyć budynku?

11 lutego 2026 r. zapadła istotna uchwała Sąd Najwyższy, która ma duże znaczenie dla wszystkich właścicieli mieszkań i nieruchomości.

Sprawa dotyczyła pytania jakie Sądowi Najwyższemu zadał Sąd Okręgowy w Suwałkach: czy można uzyskać zgodę sądu na wyburzenie budynku, jeśli znajdują się w nim wyodrębnione lokale należące do różnych właścicieli?

Najważniejszy wniosek

Sąd jednoznacznie stwierdził:

👉 Nie można uzyskać zgody sądu na rozbiórkę budynku, jeśli istnieją w nim odrębne własności lokali.

Oznacza to, że:

• nawet jeśli remont jest bardzo kosztowny,
• nawet jeśli wyburzenie wydaje się bardziej opłacalne,
• to sprzeciw choćby jednego właściciela lokalu blokuje rozbiórkę.

Stan faktyczny – o co toczył się spór?

Sprawa dotyczyła budynku, który wymagał poważnego remontu.

• Jeden z właścicieli chciał wyburzyć budynek i zagospodarować działkę na nowo
• Drugi właściciel (małżeństwo) nie wyraził zgody

Sąd ustalił, że:

• koszty remontu i wyburzenia były zbliżone,
• możliwa była nawet częściowa rozbiórka,
• jednak kluczowy był brak zgody wszystkich współwłaścicieli.

Właściciele sprzeciwiający się rozbiórce argumentowali, że:

• wyburzenie narusza ich prawo własności,
• prowadziłoby do likwidacji ich lokalu,
• a drugi właściciel działa głównie we własnym interesie.

Czy sąd może „zastąpić” brak zgody współwłaściciela?

Wątpliwość dotyczyła zastosowania art. 199 kodeksu cywilnego.

Przepis ten mówi, że:

• przy ważnych decyzjach dotyczących nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli,
• a jeśli jej nie ma, sąd może rozstrzygnąć sprawę.

Pytanie brzmiało:
👉 czy w ten sposób można dopuścić wyburzenie budynku?

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy rozwiał wątpliwości:

👉 Art. 199 k.c. nie pozwala na wyrażenie zgody na rozbiórkę budynku, w którym istnieją odrębne własności lokali.

Dlaczego?

Ponieważ:

• w takich przypadkach istnieje tzw. współwłasność przymusowa,
• jest ona nierozerwalnie związana z własnością lokali,
• nie można jej znieść, dopóki istnieją lokale.

A wyburzenie budynku prowadziłoby w praktyce do:
👉 unicestwienia prawa własności innych właścicieli.

Co to oznacza w praktyce dla właścicieli mieszkań?

1. Sprzeciw jednego właściciela wystarczy

Jeśli choć jedna osoba nie zgadza się na wyburzenie:
👉 rozbiórka nie będzie możliwa – nawet przez sąd.

2. Remont może być jedynym rozwiązaniem

Nawet gdy:

• budynek jest w złym stanie,
• koszty są bardzo wysokie,

👉 właściciele mogą być zmuszeni do remontu zamiast wyburzenia.

3. Ochrona prawa własności jest kluczowa

Orzeczenie jasno pokazuje, że:
👉 prawo własności lokalu ma silniejszą ochronę niż interes ekonomiczny innych współwłaścicieli.

Dlaczego to orzeczenie jest tak ważne?

Ta uchwała ma duże znaczenie dla:

• właścicieli mieszkań w kamienicach i małych budynkach,
• osób planujących inwestycje deweloperskie,
• współwłaścicieli nieruchomości z konfliktami.

👉 W praktyce oznacza to, że nie da się „przegłosować” ani „wywalczyć w sądzie” wyburzenia budynku, jeśli narusza to prawa innych właścicieli lokali.

Podsumowanie

• Wyburzenie budynku z wyodrębnionymi lokalami wymaga zgody wszystkich właścicieli
• Sąd nie może tej zgody zastąpić
• Sprzeciw jednego współwłaściciela blokuje inwestycję