W niniejszym artykule wyjaśniamy kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, jaki jest termin oraz na co szczególnie uważać, aby nie stracić swoich praw.
Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – najważniejsze informacje
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mają realny wpływ na prawa i obowiązki właścicieli lokali. Nie każda uchwała musi jednak zostać zaakceptowana. Prawo daje możliwość jej zaskarżenia do sądu – ale tylko pod pewnymi warunkami i w ściśle określonym terminie.
Poniżej wyjaśniamy kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, jaki jest termin oraz na co szczególnie uważać, aby nie stracić swoich praw.
Kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeżeli:
- jest niezgodna z przepisami prawa,
- jest sprzeczna z umową właścicieli lokali (np. aktem notarialnym),
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (np. jest niegospodarna),
- w inny sposób narusza interes właściciela lokalu.
Wystarczy spełnienie jednej z powyższych przesłanek.
Warto pamiętać, że uchwała może być sprzeczna z prawem nie tylko ze względu na swoją treść, ale również z powodu błędów przy jej podejmowaniu (np. nieprawidłowe głosowanie). Takie uchybienia mają jednak znaczenie tylko wtedy, gdy mogły wpłynąć na treść uchwały.
Termin na zaskarżenie uchwały – 6 tygodni
Pozew o uchylenie uchwały należy wnieść w terminie 6 tygodni:
- od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo
- od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Pozew składa się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, a nie przeciwko zarządowi.
Uwaga – bardzo ważne stanowisko Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w wyroku z 30 października 2024 r. (II CSKP 1350/22) wyjaśnił, że:
- w terminie 6 tygodni trzeba nie tylko złożyć pozew,
- ale również wskazać wszystkie fakty, które uzasadniają uchylenie uchwały.
Po upływie tego terminu nie można już powoływać nowych zarzutów ani faktów. Ma to na celu szybkie uporządkowanie sytuacji prawnej we wspólnocie i zapobieganie przewlekłym sporom.
Czy zaskarżona uchwała obowiązuje?
Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Oznacza to, że uchwała co do zasady nadal obowiązuje.
Można jednak złożyć do sądu wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały – sąd może go uwzględnić, jeśli wykonanie uchwały mogłoby spowodować poważne lub trudne do odwrócenia skutki.
Najważniejsze rzeczy do zapamiętania
- uchwałę wspólnoty można zaskarżyć tylko w ściśle określonych przypadkach,
- termin na złożenie pozwu to 6 tygodni i jest on nieprzekraczalny,
- wszystkie zarzuty trzeba wskazać już w pozwie,
- pozew wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej,
- uchwała obowiązuje, dopóki sąd nie wstrzyma jej wykonania.
Jeżeli masz wątpliwości co do legalności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, szybka konsultacja z naszą Kancelarią może zdecydować o skuteczności dalszych działań.