Autor: Katarzyna Czyż

Zgoda małżonka i współwłaścicieli – ważny wyrok dla właścicieli nieruchomości

Wyrok z 27 marca 2025 r. wydany przez Sąd Najwyższy (sygn. II CSKP 329/23) ma duże znaczenie dla osób posiadających wspólną nieruchomość, zwłaszcza gdy w grę wchodzi majątek wspólny i wynajem.

Orzeczenie wyjaśnia, kiedy konieczna jest zgoda małżonka, a także potwierdza, że przy zmianie sposobu korzystania z nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Najważniejsze wnioski

👉 Zgoda małżonka jest obowiązkowa przy kluczowych decyzjach dotyczących nieruchomości
👉 Nie można samodzielnie ustalić podziału korzystania z nieruchomości (quoad usum)
👉 Wymagana jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli
👉 Brak zgody oznacza nieważność umowy – od samego początku

Czym jest podział quoad usum?

Podział quoad usum to umowa między współwłaścicielami, w której ustalają oni:

• kto korzysta z której części nieruchomości,
• kto pobiera dochody (np. czynsz),
• kto ponosi koszty utrzymania.

👉 W praktyce wygląda to tak, że jeden właściciel „bierze” np. parter, a drugi piętro.

⚠️ Kluczowe:
to nie jest formalny podział własności, ale zmiana zasad korzystania z całej nieruchomości.

Stan faktyczny – co się wydarzyło?

Sprawa dotyczyła nieruchomości będącej we współwłasności:

• udział 1/2 należał do kobiety i jej męża (majątek wspólny),
• drugi udział należał do innego współwłaściciela.

Co zrobił mąż?

• zawarł z drugim współwłaścicielem umowę o podział korzystania z nieruchomości,
• ustalili, kto zarządza którą częścią,
• każdy miał samodzielnie pobierać dochody z „swojej” części.

Problem:

❗ żona nie wiedziała o tej umowie i nie wyraziła zgody

Spór – o co poszło?

Po latach kobieta:

• zakwestionowała umowę,
• zażądała swojej części zysków z najmu (czynszu).

Sprawa trafiła do sądu, a ostatecznie do Sąd Najwyższy.

Kluczowy problem prawny

Czy można skutecznie zawrzeć:
👉 umowę o podział korzystania z nieruchomości,
👉 bez zgody małżonka,
👉 i bez zgody wszystkich współwłaścicieli?

Stanowisko Sądu Najwyższego

1. Zgoda małżonka jest konieczna (art. 37 k.r.o.)

Sąd potwierdził:

👉 jeśli nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków,
to czynności takie jak:

• oddanie nieruchomości do używania,
• pobieranie z niej dochodów,

wymagają zgody drugiego małżonka.

✔ Dotyczy to nawet sytuacji, gdy małżonkowie coś „zyskują” w zamian.

2. Działalność gospodarcza nie znosi tego obowiązku

Częsty argument:
„to było związane z biznesem, więc mogłem działać sam”.

👉 Sąd jednoznacznie to odrzucił:

Prowadzenie działalności gospodarczej NIE znosi obowiązku uzyskania zgody małżonka

3. Brak zgody = umowa nieważna (nieważność umowy)

Jeżeli:

• małżonek nie wyraził zgody,
• a później jej nie potwierdził,

👉 umowa staje się nieważna od samego początku.

To oznacza, że:

• traktuje się ją tak, jakby nigdy nie została zawarta.

4. Wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli

Sąd podkreślił bardzo ważną zasadę:

👉 każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z całej nieruchomości

Nie tylko „swojej części”.

Dlatego:
👉 każda zmiana sposobu korzystania (np. podział quoad usum)
👉 wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli

Dlaczego to takie istotne? (prawa współwłaścicieli nieruchomości)

Wyrok potwierdza silną ochronę:

✔ prawa małżonka

Nie można „ominąć” współmałżonka przy ważnych decyzjach

✔ praw współwłaścicieli

Nie można narzucić innym sposobu korzystania z nieruchomości

✔ zasad uczciwego rozliczenia

Dochody z nieruchomości należą się wszystkim uprawnionym

Skutki w tej konkretnej sprawie

👉 umowa o podział korzystania została uznana za nieważną
👉 kobieta zachowała prawo do części czynszu
👉 drugi współwłaściciel musiał się z nią rozliczyć

Praktyczne wnioski (co sprawdzić przed podpisaniem umowy)

1. Zawsze sprawdź status majątku

Czy nieruchomość należy do:

• jednej osoby,
• małżonków,
• kilku współwłaścicieli?

2. Uzyskaj wszystkie zgody

👉 brak jednej zgody może „unicestwić” całą umowę

3. Nie działaj „wewnętrznie” bez formalności

Nawet jeśli ustalenia są „między sobą”:
❗ mogą nie mieć żadnej mocy prawnej

4. Uważaj przy najmie

👉 czynsz to tzw. pożytek z rzeczy
👉 musi być rozliczany między uprawnionymi

Podsumowanie

Wyrok Sąd Najwyższy jasno pokazuje:

👉 nieruchomość wspólna wymaga współpracy
👉 zgoda małżonka i współwłaścicieli to podstawa
👉 brak zgody może oznaczać nieważność umowy i poważne straty finansowe

To szczególnie ważne dla:

• inwestorów,
• osób wynajmujących nieruchomości,
• współwłaścicieli działek i budynków,
• małżonków posiadających wspólny majątek.

Ważne orzeczenie dla właścicieli nieruchomości – kiedy nie można wyburzyć budynku?

11 lutego 2026 r. zapadła istotna uchwała Sąd Najwyższy, która ma duże znaczenie dla wszystkich właścicieli mieszkań i nieruchomości.

Sprawa dotyczyła pytania jakie Sądowi Najwyższemu zadał Sąd Okręgowy w Suwałkach: czy można uzyskać zgodę sądu na wyburzenie budynku, jeśli znajdują się w nim wyodrębnione lokale należące do różnych właścicieli?

Najważniejszy wniosek

Sąd jednoznacznie stwierdził:

👉 Nie można uzyskać zgody sądu na rozbiórkę budynku, jeśli istnieją w nim odrębne własności lokali.

Oznacza to, że:

• nawet jeśli remont jest bardzo kosztowny,
• nawet jeśli wyburzenie wydaje się bardziej opłacalne,
• to sprzeciw choćby jednego właściciela lokalu blokuje rozbiórkę.

Stan faktyczny – o co toczył się spór?

Sprawa dotyczyła budynku, który wymagał poważnego remontu.

• Jeden z właścicieli chciał wyburzyć budynek i zagospodarować działkę na nowo
• Drugi właściciel (małżeństwo) nie wyraził zgody

Sąd ustalił, że:

• koszty remontu i wyburzenia były zbliżone,
• możliwa była nawet częściowa rozbiórka,
• jednak kluczowy był brak zgody wszystkich współwłaścicieli.

Właściciele sprzeciwiający się rozbiórce argumentowali, że:

• wyburzenie narusza ich prawo własności,
• prowadziłoby do likwidacji ich lokalu,
• a drugi właściciel działa głównie we własnym interesie.

Czy sąd może „zastąpić” brak zgody współwłaściciela?

Wątpliwość dotyczyła zastosowania art. 199 kodeksu cywilnego.

Przepis ten mówi, że:

• przy ważnych decyzjach dotyczących nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli,
• a jeśli jej nie ma, sąd może rozstrzygnąć sprawę.

Pytanie brzmiało:
👉 czy w ten sposób można dopuścić wyburzenie budynku?

Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy rozwiał wątpliwości:

👉 Art. 199 k.c. nie pozwala na wyrażenie zgody na rozbiórkę budynku, w którym istnieją odrębne własności lokali.

Dlaczego?

Ponieważ:

• w takich przypadkach istnieje tzw. współwłasność przymusowa,
• jest ona nierozerwalnie związana z własnością lokali,
• nie można jej znieść, dopóki istnieją lokale.

A wyburzenie budynku prowadziłoby w praktyce do:
👉 unicestwienia prawa własności innych właścicieli.

Co to oznacza w praktyce dla właścicieli mieszkań?

1. Sprzeciw jednego właściciela wystarczy

Jeśli choć jedna osoba nie zgadza się na wyburzenie:
👉 rozbiórka nie będzie możliwa – nawet przez sąd.

2. Remont może być jedynym rozwiązaniem

Nawet gdy:

• budynek jest w złym stanie,
• koszty są bardzo wysokie,

👉 właściciele mogą być zmuszeni do remontu zamiast wyburzenia.

3. Ochrona prawa własności jest kluczowa

Orzeczenie jasno pokazuje, że:
👉 prawo własności lokalu ma silniejszą ochronę niż interes ekonomiczny innych współwłaścicieli.

Dlaczego to orzeczenie jest tak ważne?

Ta uchwała ma duże znaczenie dla:

• właścicieli mieszkań w kamienicach i małych budynkach,
• osób planujących inwestycje deweloperskie,
• współwłaścicieli nieruchomości z konfliktami.

👉 W praktyce oznacza to, że nie da się „przegłosować” ani „wywalczyć w sądzie” wyburzenia budynku, jeśli narusza to prawa innych właścicieli lokali.

Podsumowanie

• Wyburzenie budynku z wyodrębnionymi lokalami wymaga zgody wszystkich właścicieli
• Sąd nie może tej zgody zastąpić
• Sprzeciw jednego współwłaściciela blokuje inwestycję

Co się wydarzyło?

Właściciel mieszkania przechowywał swoje rzeczy (głównie książki) na wspólnym strychu w bloku. Nie był jedyną osobą, która tak robiła – strych pełnił nieformalnie funkcję magazynu.

Problem polegał na tym, że:

• nikt nie miał zgody wspólnoty na zajęcie strychu,
• część mieszkańców chciała przywrócić jego pierwotną funkcję – suszarnię.

Zarządca:

1. wywiesił ogłoszenie o konieczności usunięcia rzeczy,
2. dał mieszkańcom ponad 3 miesiące na reakcję,
3. po tym czasie opróżnił strych,
4. rzeczy trafiły do kontenera na śmieci.

Właściciel zażądał:

• zwrotu rzeczy albo
• 20 000 zł odszkodowania.

Sąd Rejonowy oraz Sąd Okręgowy oddaliły powództwo przeciwko zarządcy nieruchomości. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego – który również nie podzielił argumentacji strony powodowej.

Dlaczego właściciel przegrał?

1. Strych to część wspólna – nie magazyn

Sąd jasno podkreślił:

• właściciel nie może samodzielnie zmieniać przeznaczenia części wspólnej,
• zarządca miał prawo przywrócić funkcję suszarni.

Czyli: trzymanie rzeczy na strychu bez zgody wspólnoty było bezprawne.

2. Ogłoszenie na tablicy wystarczy

Sąd uznał, że:

• wywieszenie informacji na tablicy ogłoszeń jest prawidłową formą powiadomienia,
• 3,5 miesiąca to wystarczający czas na zabranie rzeczy.

Co ważne:
Jeśli właściciel nie mieszka w lokalu – musi zadbać, aby ktoś sprawdzał ogłoszenia (np. najemca).

3. Nieoznaczone rzeczy = brak winy zarządcy

Rzeczy na strychu:

• nie były opisane,
• nie dało się ustalić właściciela.

Dlatego pracownicy zarządcy mogli uznać, że są porzucone.
Sąd stwierdził, że w takiej sytuacji nie można przypisać im winy.

4. Zarządca nie musi przechowywać rzeczy

Bardzo ważny wniosek z wyroku:

Zarządca nie ma obowiązku magazynowania cudzych rzeczy usuniętych z części wspólnych.

Sąd wskazał wprost, że inaczej zarządca musiałby dbać o cudze rzeczy bardziej niż ich właściciele.

Kluczowe wnioski dla właścicieli mieszkań

Nie przechowuj rzeczy w częściach wspólnych bez zgody

Dotyczy to m.in.:

• strychów,
• korytarzy,
• piwnic wspólnych,
• wózkowni.

To częsty błąd w blokach.

Oznaczaj swoje rzeczy

Jeśli coś przechowujesz:

• podpisz,
• opisz,
• oznacz numerem lokalu.

Brak oznaczeń może oznaczać brak odpowiedzialności zarządcy.

Sprawdzaj tablicę ogłoszeń

To wciąż ważny kanał komunikacji wspólnoty.
Brak wiedzy o ogłoszeniu nie chroni przed skutkami.

Dlaczego ten wyrok jest ważny?

To jeden z najważniejszych wyroków ostatnich lat dotyczących:

• odpowiedzialności zarządcy nieruchomości,
• korzystania z części wspólnych,
• odszkodowania za usunięte rzeczy.

Sąd Najwyższy jasno wskazał granice odpowiedzialności zarządców i obowiązki właścicieli mieszkań.

O co chodziło w sprawie?

Mieszkaniec poskarżył się do Urzędu Ochrony Danych Osobowych, że spółdzielnia:

• nagrywa go kamerą przy altanie śmietnikowej,
• przetwarza jego dane osobowe (wizerunek),
• robi to bez podstawy prawnej.

UODO przyznał mu rację i nakazał spółdzielni:

• usunąć nagrania,
• przestać nagrywać mieszkańca przy śmietniku.

Spółdzielnia zaskarżyła decyzję do sądu. Sprawa ostatecznie trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Dlaczego spółdzielnia zamontowała kamery?

Powód był bardzo praktyczny:
mieszkańcy nie segregowali odpadów, a to powodowało:

• wysokie opłaty za śmieci,
• obciążenie finansowe wszystkich mieszkańców,
• problemy środowiskowe.

Monitoring miał pomóc:

• wykrywać nieprawidłową segregację,
• potwierdzać deklaracje mieszkańców,
• chronić wspólne interesy finansowe.

Najważniejsze pytanie prawne

Czy monitoring przy śmietniku jest zgodny z RODO?

Kluczowa była przesłanka z art. 6 ust. 1 lit. f RODO, czyli tzw. prawnie uzasadniony interes administratora.

Aby móc z niej skorzystać, trzeba spełnić 3 warunki:

1. istnieje realny cel przetwarzania danych,
2. przetwarzanie jest niezbędne,
3. interes administratora jest ważniejszy niż prawa osoby nagrywanej.

Co powiedział NSA?

NSA uchylił wyrok WSA i przyznał rację UODO.

Sąd jasno wskazał kluczowe zasady:

1. „Prawnie uzasadniony interes” ma granice

Nie każdy interes administratora pozwala na monitoring.
Trzeba wykazać, że nagrywanie jest naprawdę niezbędne.

To oznacza:

bez kamer cel nie może zostać osiągnięty.

2. „Niezbędne” ≠ „przydatne”

To bardzo ważna różnica.

• przydatne → ułatwia działanie
• niezbędne → bez tego się nie da

Spółdzielnia nie wykazała, że kamery były jedynym sposobem rozwiązania problemu segregacji.

3. Monitoring to poważna ingerencja w prywatność

Nagrywanie wizerunku to przetwarzanie danych osobowych.
Dlatego trzeba zachować szczególną ostrożność i minimalizować zakres przetwarzania.

4. Dane nie mogą być zbierane „na zapas”

NSA podkreślił ważną zasadę:

Nie wolno gromadzić nagrań:

• na przyszłe,
• hipotetyczne,
• możliwe kiedyś spory sądowe.

To narusza zasady RODO (minimalizacja i ograniczenie celu).

Co oznacza ten wyrok w praktyce?

To bardzo ważne orzeczenie dla spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych.

Monitoring śmietników jest możliwy, ale:

• musi być ostatecznością,
• trzeba wykazać brak innych metod,
• konieczna jest analiza RODO (test równowagi interesów).

Samo powołanie się na:

• koszty śmieci,
• interes mieszkańców,
• ochronę środowiska

→ nie wystarczy.

Wnioski dla zarządców nieruchomości

Przed montażem kamer przy altanach śmietnikowych należy:

• przeprowadzić analizę legalności przetwarzania,
• wykazać niezbędność monitoringu,
• ograniczyć zakres nagrań,
• przygotować dokumentację RODO.

Brak tych działań może skutkować decyzją UODO.

Podsumowanie

Wyrok NSA pokazuje jasno:

RODO chroni prywatność nawet przy problemach z segregacją odpadów.

Monitoring nie może być pierwszym wyborem – musi być ostatecznością.

Spór: wspólnota kontra właściciel lokalu

Właścicielem niewielkiego lokalu użytkowego w budynku wspólnoty była gmina. W lokalu działał kiosk, ale pojawiła się możliwość zmiany przeznaczenia na działalność gastronomiczną.

W odpowiedzi Wspólnota podjęła uchwałę, w której:

• nie wyraziła zgody na zmianę funkcji lokalu z handlowej na gastronomiczną,
• zakazała jakiejkolwiek ingerencji w części wspólne budynku przez właściciela lub najemców lokalu.

Uchwała została przyjęta zdecydowaną większością – ponad 97% udziałów.

Wspólnota tłumaczyła, że chodzi o kwestie techniczne budynku (wentylacja, instalacje, moc elektryczna) oraz „prewencyjne” zabezpieczenie się przed przyszłymi wnioskami właściciela.

Gmina jako właściciel niewielkiego lokalu użytkowego w budynku wspólnoty zaskarżyła uchwałę mieszkańców. i

Kluczowe pytanie: czy Wspólnota może decydować, jaka działalność działa w lokalu?

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny w wyroku wydanym pod sygnaturą I C 794/15 odpowiedział jasno: nie może.

To właściciel decyduje, jak korzysta ze swojego lokalu. Wspólnota może ingerować tylko wtedy, gdy chodzi o części wspólne budynku – np. przebudowę, instalacje czy zmianę przeznaczenia części wspólnej.

Nie ma natomiast prawa:

• zakazywać z góry określonej działalności,
• uzależniać sposobu korzystania z lokalu od swojej zgody.

Dlaczego sąd uchylił uchwałę?

Sąd wskazał kilka kluczowych powodów:

1. Naruszenie prawa własności

Wspólnota nie może ograniczać sposobu korzystania z prywatnego lokalu. Zakaz gastronomii narusza podstawowe prawo właściciela do:

• korzystania z rzeczy,
• osiągania z niej dochodu.

2. Zakaz „na zapas” jest niedopuszczalny

Nie można zakazywać działalności tylko dlatego, że może kiedyś pojawią się problemy techniczne.
Jeśli lokal nie spełni wymogów – działalność i tak nie powstanie. Ale decyzja musi być oceniana konkretnie, a nie „z góry”.

3. Lokale użytkowe służą działalności gospodarczej

Ograniczanie rodzaju działalności bez podstaw prawnych uderza w interes właściciela i wykracza poza kompetencje wspólnoty.

4. Uchwała była zbyt ogólna i niejasna

Zakaz „jakiejkolwiek ingerencji w części wspólne” był tak szeroki, że mógł blokować nawet działania korzystne dla budynku.

Wniosek z wyroku

Sąd uchylił uchwałę Wspólnoty. Uznał, że:

• nadmiernie ingerowała w prawo własności,
• naruszała interes właściciela,
• była sprzeczna z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną.

Co to oznacza w praktyce?

To bardzo ważny sygnał dla właścicieli lokali i wspólnot:

Wspólnota nie może decydować, jaką działalność prowadzisz w swoim lokalu.
Może ingerować tylko wtedy, gdy realnie chodzi o części wspólne budynku.

Zabudowa balkonu to jedna z najczęstszych „domowych inwestycji”. Wiele osób zakłada, że każda ingerencja w budynek wymaga pozwolenia na budowę. Tymczasem orzecznictwo pokazuje, że sprawa nie jest tak prosta.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 czerwca 2016 r. (II OSK 2543/14) wskazał bardzo ważną zasadę: nie każde roboty budowlane automatycznie wymagają pozwolenia na budowę.

O co chodziło w sprawie?

Sprawa dotyczyła właścicielki mieszkania, która:

• zabudowała balkon,
• najpierw oknami drewnianymi, później witrynami z PCV,
• w efekcie powstało niewielkie pomieszczenie.

Nadzór budowlany uznał, że:

• doszło do samowoli budowlanej,
• balkon stał się dodatkowym pokojem,
• inwestorka nie miała pozwolenia ani zgody współwłaścicieli,
• dlatego nakazano rozbiórkę zabudowy balkonu.

Sprawa trafiła aż do NSA.

Co uznał Naczelny Sąd Administracyjny?

NSA uchylił decyzje nadzoru budowlanego oraz wcześniejszy wyrok sądu.

Najważniejsze wnioski są bardzo praktyczne.

1. Nie każda praca budowlana wymaga pozwolenia

Zasadą jest, że roboty budowlane wymagają pozwolenia.
Ale – i to kluczowe – ta zasada nie jest absolutna.

Prawo budowlane:

• nie opisuje wszystkich możliwych sytuacji,
• a przepisy należy interpretować rozsądnie i proporcjonalnie.

2. W razie wątpliwości trzeba chronić prawo własności

Sąd podkreślił, że:

• przepisy budowlane ograniczają prawo własności,
• dlatego nie można ich interpretować zbyt restrykcyjnie.

W razie wątpliwości należy brać pod uwagę:

• konstytucyjne prawo do korzystania z własnej nieruchomości,
• zasadę proporcjonalności.

To bardzo ważna wskazówka dla właścicieli mieszkań i domów.

3. Nie każda zabudowa balkonu to „rozbudowa budynku”

Kluczowy punkt wyroku:

Sama zabudowa balkonu szklaną konstrukcją nie musi być rozbudową budynku.

NSA uznał, że:

• przepisy nie regulują wprost takich konstrukcji,
• taka zabudowa może nie być traktowana jako „budowa”,
• a więc nie zawsze można nakazać rozbiórkę.

4. Nakaz rozbiórki wymaga jasnych podstaw

Sąd podkreślił bardzo istotną zasadę:

Aby nakazać rozbiórkę, organ musi precyzyjnie wykazać, że:

• doszło do naruszenia prawa budowlanego,
• zastosowanie sankcji jest uzasadnione.

Nie wystarczy ogólne stwierdzenie, że „to budowa”.

Dlaczego ten wyrok jest ważny?

To orzeczenie ma duże znaczenie praktyczne, ponieważ pokazuje, że:

✔ nie każda zabudowa balkonu = samowola budowlana
✔ nie każde roboty wymagają pozwolenia na budowę
✔ organy muszą dokładnie uzasadniać nakaz rozbiórki
✔ prawo własności ma znaczenie przy interpretacji przepisów

Wnioski dla właścicieli mieszkań

Jeśli planujesz:

• zabudowę balkonu,
• niewielkie prace modernizacyjne,
• zmianę sposobu korzystania z części mieszkania,

warto wiedzieć, że każda sprawa wymaga indywidualnej oceny prawnej.

Nie zawsze konieczne jest pozwolenie na budowę — ale błędna kwalifikacja robót może prowadzić do poważnych sporów z nadzorem budowlanym.

Zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej – najważniejsze informacje

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej mają realny wpływ na prawa i obowiązki właścicieli lokali. Nie każda uchwała musi jednak zostać zaakceptowana. Prawo daje możliwość jej zaskarżenia do sądu – ale tylko pod pewnymi warunkami i w ściśle określonym terminie.

Poniżej wyjaśniamy kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej, jaki jest termin oraz na co szczególnie uważać, aby nie stracić swoich praw.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty, jeżeli:

• jest niezgodna z przepisami prawa,
• jest sprzeczna z umową właścicieli lokali (np. aktem notarialnym),
• narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (np. jest niegospodarna),
• w inny sposób narusza interes właściciela lokalu.

Wystarczy spełnienie jednej z powyższych przesłanek.

Warto pamiętać, że uchwała może być sprzeczna z prawem nie tylko ze względu na swoją treść, ale również z powodu błędów przy jej podejmowaniu (np. nieprawidłowe głosowanie). Takie uchybienia mają jednak znaczenie tylko wtedy, gdy mogły wpłynąć na treść uchwały.

Termin na zaskarżenie uchwały – 6 tygodni

Pozew o uchylenie uchwały należy wnieść w terminie 6 tygodni:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo
• od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Pozew składa się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej, a nie przeciwko zarządowi.

Uwaga – bardzo ważne stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy w wyroku z 30 października 2024 r. (II CSKP 1350/22) wyjaśnił, że:

• w terminie 6 tygodni trzeba nie tylko złożyć pozew,
• ale również wskazać wszystkie fakty, które uzasadniają uchylenie uchwały.

Po upływie tego terminu nie można już powoływać nowych zarzutów ani faktów. Ma to na celu szybkie uporządkowanie sytuacji prawnej we wspólnocie i zapobieganie przewlekłym sporom.

Czy zaskarżona uchwała obowiązuje?

Samo wniesienie pozwu nie wstrzymuje wykonania uchwały. Oznacza to, że uchwała co do zasady nadal obowiązuje.

Można jednak złożyć do sądu wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały – sąd może go uwzględnić, jeśli wykonanie uchwały mogłoby spowodować poważne lub trudne do odwrócenia skutki.

Najważniejsze rzeczy do zapamiętania

• uchwałę wspólnoty można zaskarżyć tylko w ściśle określonych przypadkach,
• termin na złożenie pozwu to 6 tygodni i jest on nieprzekraczalny,
• wszystkie zarzuty trzeba wskazać już w pozwie,
• pozew wnosi się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej,
• uchwała obowiązuje, dopóki sąd nie wstrzyma jej wykonania.

Jeżeli masz wątpliwości co do legalności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, szybka konsultacja z naszą Kancelarią może zdecydować o skuteczności dalszych działań.

1. Stan faktyczny sprawy

Nieruchomości należące do stron zostały nabyte z mocy prawa 4 listopada 1971 r. przez ich poprzedników prawnych na podstawie przepisów uwłaszczeniowych. Władanie nieruchomościami wynikało z nieformalnych działów spadku i darowizn rodzinnych, co jest typowe dla wielu stosunków własnościowych na terenach wiejskich.

Już w latach 60. XX w. pomiędzy nieruchomościami istniało ogrodzenie z żerdzi, oddzielające części siedliskowe działek. W latach 90. wnioskodawca zastąpił je drewnianym płotem, który – jak ustaliły sądy – nie zmieniał przebiegu granicy.

Istotne znaczenie miało to, że:

• przez kilkadziesiąt lat granica była niesporna,
• dopiero w 2014 r. wszczęto postępowanie rozgraniczeniowe,
• w międzyczasie siedliska były stopniowo powiększane kosztem gruntów rolnych poprzez budowę budynków gospodarczych.

2. Rozstrzygnięcie sądów

2.1. Sąd Rejonowy

Sąd Rejonowy w Łukowie dokonał rozgraniczenia, jednak jego rozstrzygnięcie zostało zaskarżone apelacją.

2.2. Sąd Okręgowy

Sąd Okręgowy w Siedlcach – po wcześniejszym uchyleniu jego orzeczenia przez Sąd Najwyższy – zmienił postanowienie Sądu Rejonowego, ustalając inny przebieg granicy, a w pozostałym zakresie oddalił apelację.

Kluczowe ustalenia Sądu Okręgowego:

• stan posiadania na dzień 4 listopada 1971 r. wyznaczał granicę prawną,
• dane z ewidencji gruntów nie miały charakteru rozstrzygającego,
• granica ewidencyjna była przesunięta względem faktycznego ogrodzenia,
• twierdzenia wnioskodawcy o „cofnięciu płotu” i jego tymczasowym charakterze były niewiarygodne.

Sąd zwrócił uwagę, że płot:

• istniał ponad 25 lat,
• miał trwały charakter,
• zastąpił wcześniejsze ogrodzenie bez zmiany jego przebiegu.

3. Zasiedzenie jako dodatkowa podstawa rozstrzygnięcia

Sąd Okręgowy wskazał również, że nawet gdyby pierwotnie granica prawna różniła się od tej wyznaczonej przez ogrodzenie, to:

• najpóźniej doszło do zasiedzenia spornego pasa gruntu,
• w dobrej wierze – z upływem 10 lat (do 4 listopada 1981 r.),
• w złej wierze – z upływem 20 lat (do 4 listopada 2001 r.).

Tym samym wieloletnie, niezakłócone władanie gruntem doprowadziło do utrwalenia granicy w sensie prawnym.

4. Skarga kasacyjna – zarzuty wnioskodawcy

Wnioskodawca wniósł skargę kasacyjną, domagając się jej przyjęcia do rozpoznania z uwagi na oczywistą zasadność.

Zarzut sprowadzał się do twierdzenia, że:

• sąd w istocie ustalił granicę według ostatniego spokojnego stanu posiadania,
• taki stan – zdaniem skarżącego – nigdy nie istniał,
• doszło do naruszenia art. 153 k.c., ponieważ granica powinna zostać ustalona zgodnie z ewidencją gruntów.

5. Stanowisko Sądu Najwyższego

Sąd Najwyższy odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.

W uzasadnieniu podkreślił, że:

• wniosek o przyjęcie skargi kasacyjnej musi być powiązany z konkretnymi zarzutami,
• w sprawie granica prawna i stan posiadania pokrywały się,
• sąd II instancji nie dał pierwszeństwa posiadaniu kosztem granicy prawnej,
• nawet przy hipotetycznym błędzie co do pierwotnego przebiegu granicy, zasiedzenie przesądzało sprawę.

Sąd Najwyższy zwrócił też uwagę, że:

• skarżący nie podniósł zarzutów naruszenia przepisów postępowania,
• nie zakwestionował skutecznie ustalenia, że obecny płot stoi dokładnie w miejscu dawnego ogrodzenia z żerdzi.

6. Znaczenie orzeczenia dla praktyki

Omawiane postanowienie potwierdza kilka istotnych zasad, niezwykle ważnych w praktyce spraw o rozgraniczenie nieruchomości:

1. Ewidencja gruntów ma charakter pomocniczy, a nie rozstrzygający.
2. Decydujące znaczenie ma rzeczywisty stan posiadania, zwłaszcza utrwalony przez wiele lat.
3. Trwałe ogrodzenie funkcjonujące przez dziesięciolecia może:
   • wyznaczać granicę prawną,
   • prowadzić do zasiedzenia.
4. Skarga kasacyjna wymaga precyzyjnych i trafnych zarzutów, zarówno materialnoprawnych, jak i procesowych.

7. Podsumowanie

Sprawa I CSK 1551/24 jasno pokazuje, że w sporach granicznych prawo nie abstrahuje od rzeczywistości. Wieloletnie, spokojne korzystanie z nieruchomości – nawet jeśli nie w pełni odpowiada zapisom ewidencyjnym – może przesądzić o przebiegu granicy, a z czasem doprowadzić do zasiedzenia.

Dla właścicieli nieruchomości oznacza to jedno: tolerowanie istniejącego stanu przez lata może mieć nieodwracalne skutki prawne.

Adwokat Katarzyna Czyż, Wrocław

Katarzyna Czyż

Nieprawidłowo sporządzony testament może jednak okazać się nieważny, co prowadzi do sporów rodzinnych i postępowań sądowych. Poniżej wyjaśniamy, jak napisać testament ręczny, aby był ważny i skuteczny.

Czym jest testament własnoręczny (holograficzny)

Testament własnoręczny to dokument, który spadkodawca:

• pisze w całości własnoręcznie,
• podpisuje,
• opatruje datą.

Nie jest wymagany notariusz, urzędnik ani świadkowie. Testament ten jest całkowicie legalny i – przy spełnieniu wymogów – ma taką samą moc prawną jak testament notarialny.

Jak napisać ważny testament ręczny?

1. Pismo wyłącznie odręczne

Najważniejsza zasada: testament musi być napisany ręcznie w całości.
Oznacza to, że:

❌ nieważny będzie testament:

• wydrukowany,
• napisany na komputerze, telefonie lub tablecie,
• sporządzony na maszynie do pisania,
• zeskanowany, skopiowany lub przepisany przez inną osobę.

Liczą się wyłącznie oryginalne znaki pisma ręcznego spadkodawcy.

2. Podpis spadkodawcy

Podpis musi znaleźć się pod treścią testamentu.
Jego brak powoduje nieważność dokumentu.

Umieszczenie podpisu w innym miejscu może zostać zaakceptowane tylko wtedy, gdy nie ma wątpliwości, że dotyczy całego testamentu. Dla bezpieczeństwa zawsze zaleca się podpis na końcu tekstu.

3. Data – dlaczego jest ważna?

Testament ręczny powinien zawierać datę sporządzenia.
Brak daty nie zawsze oznacza nieważność, ale może prowadzić do problemów, jeśli:

• pojawią się wątpliwości co do zdolności testatora do sporządzenia testamentu,
• istnieje kilka testamentów i nie wiadomo, który jest ostatni,
• powstanie spór co do treści dokumentu.

Z praktycznego punktu widzenia: zawsze warto wpisać pełną datę.

Język testamentu – czy musi być „po prawniczemu”?

Nie.
Testament własnoręczny może być napisany prostym, potocznym językiem. Nie wymaga używania terminologii prawnej ani zachowania idealnej formy.

Istotne jest, aby:

• treść była czytelna,
• możliwe było ustalenie woli spadkodawcy.

Całkowita nieczytelność pisma może doprowadzić do uznania testamentu za bezskuteczny.

Gdzie przechowywać testament ręczny?

Testament można:

• przechowywać samodzielnie,
• przekazać osobie zaufanej,
• oddać na przechowanie notariuszowi.

Możliwe jest również zarejestrowanie testamentu w Notarialnym Rejestrze Testamentów (NORT). Rejestracja nie ujawnia treści dokumentu, ale znacząco zmniejsza ryzyko jego zagubienia, zniszczenia lub ukrycia.

Testament ręczny a zachowek

Sporządzenie testamentu nie zawsze oznacza pełną swobodę w rozdysponowaniu majątkiem.

Najbliżsi członkowie rodziny – dzieci, małżonek oraz rodzice – mogą mieć prawo do zachowku, czyli roszczenia pieniężnego stanowiącego:

• ½ wartości udziału spadkowego,
• ⅔, gdy uprawniony jest małoletni lub trwale niezdolny do pracy.

Jeżeli zachowek nie zostanie spełniony w testamencie lub darowiźnie, uprawniony może wystąpić z roszczeniem o zapłatę przeciwko spadkobiercom.

Wydziedziczenie – kiedy jest możliwe?

W testamencie własnoręcznym można pozbawić uprawnionego prawa do zachowku, czyli dokonać wydziedziczenia, ale wyłącznie w przypadkach przewidzianych przez prawo.

Podstawą wydziedziczenia może być m.in.:

• uporczywe postępowanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego,
• popełnienie ciężkiego przestępstwa wobec spadkodawcy lub jego bliskich,
• uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych.

⚠️ Przyczyna wydziedziczenia musi zostać jasno opisana w testamencie.
Nie wystarczy samo pominięcie danej osoby – brak uzasadnienia może skutkować bezskutecznością wydziedziczenia.

Podsumowanie

Testament własnoręczny to proste i skuteczne rozwiązanie, ale tylko wtedy, gdy:

• został napisany odręcznie,
• zawiera podpis i datę,
• jasno wyraża wolę spadkodawcy,

W razie wątpliwości warto skonsultować treść testamentu z adwokatem.

Adwokat Katarzyna Czyż, Wrocław

Katarzyna Czyż

Chcesz wnieść sprawę do sądu, ale obawiasz się, że popełnisz błąd formalny? Prawidłowe sporządzenie pozwu jest kluczowe, aby nadać sprawie bieg. Jeśli zapomnisz o podstawowych elementach, sąd wezwie Cię do uzupełnienia braków, a w najgorszym wypadku – zwróci pozew.

Oto instrukcja krok po kroku, jak napisać pozew cywilny, by był poprawny i kompletny.

12 Podstawowych Elementów Pozwu by Uniknąć Zwrotu przez Sąd

Aby prawidłowo wnieść pozew do sądu, musisz pamiętać o umieszczeniu w nim następujących informacji:

1. Oznaczenie Właściwego Sądu Wskazujemy sąd, do którego kierujemy pozew (Sąd Rejonowy lub Sąd Okręgowy), dokładny wydział (np. Wydział Cywilny, Wydział Rodzinny) oraz pełny adres sądu (np. ul. Sądowa 5, 00-000 Warszawa).
2. Dane Powoda Wpisujemy swoje dane: imię, nazwisko, aktualny adres zamieszkania oraz PESEL, np. Jan Kowalski, PESEL: 000000000000, zam. ul. Różana 15, 50-150 Kąty Wrocławskie.
3. Dane Pozwanego Wpisujemy imię, nazwisko, adres zamieszkania oraz PESEL (jeśli jest nam znany) naszego przeciwnika procesowego, np. Paweł Nowak, PESEL: 111111111111, zam. ul. Liliowa 20, 55-888 Kraszów.
4. Tytuł Pozwu Nadajemy pozwowi konkretny tytuł, który określa jego przedmiot, np. pozew o zapłatę, pozew o rozwód, pozew o alimenty.
5. Wartość Przedmiotu Sporu (WPS) Jest to kluczowy element. WPS to kwota, której się domagamy. Na jej podstawie obliczana jest m.in. opłata sądowa. Przykład: 50 000,00 zł (słownie: pięćdziesiąt tysięcy złotych).
6. Właściwe Żądanie Jasno precyzujemy, czego oczekujemy od sądu. Przykłady: „Wnoszę o zasądzenie od pozwanego kwoty 10 000 zł z tytułu niezapłaconej faktury” lub „Wnoszę o ustalenie wygaśnięcia obowiązku alimentacyjnego.”
7. Uzasadnienie Opisujemy fakty i dowody. Uzasadniamy nasze stanowisko, wyjaśniając, dlaczego wnosimy pozew i dlaczego żądanie jest uzasadnione. Musimy wskazać, jakie dowody posiadamy na poparcie naszych twierdzeń (np. zeznania świadków, faktury, umowy). Przykład: Pozwany nie zapłacił mi za wykonaną usługę, co potwierdza faktura nr [Numer] i umowa z dnia [Data].
8. Wykaz Załączników Wymieniamy wszystkie dokumenty i dowody, które dołączamy do pozwu. Przykład: W załączeniu: 1. Umowa z dnia 15.09.2025 r., 2. Faktura VAT nr 1/2025, 3. Dowód opłaty sądowej.
9. Kwota Opłaty Sądowej Wpisujemy kwotę, jaką uiściliśmy tytułem opłaty sądowej, jeśli pozew jej podlega.
10. Imię i Nazwisko Podajemy swoje imię i nazwisko na końcu dokumentu.
11. Własnoręczny Podpis Pozew musi być własnoręcznie podpisany przez powoda lub jego pełnomocnika. Brak podpisu skutkuje wezwaniem do uzupełnienia braków formalnych.
12. Liczba Egzemplarzy Drukujemy pozew w wymaganej liczbie egzemplarzy. Jeden egzemplarz jest dla sądu, a jeden dla każdego z pozwanych. Musimy także pamiętać o skserowaniu jednego egzemplarza dla siebie. Sąd nie skseruje pozwu za nas!

Opłata Sądowa za Pozew: Jak i Gdzie Zapłacić?

Pozwy, co do zasady, podlegają opłacie. Uiszczenie opłaty to jeden z najważniejszych wymogów formalnych.

Jak zapłacić? Opłaty można dokonać w kasie znajdującej się w budynku sądu lub wykonać tradycyjny przelew ze swojego rachunku bankowego.

Gdzie znaleźć rachunek? Informację o właściwym numerze rachunku bankowego znajdziesz zawsze na stronie internetowej sądu, do którego wnosisz pozew.

UWAGA! Nie zapomnij o przedłożeniu dowodu dokonania opłaty sądowej wraz z pozwem! Brak tego dowodu jest najczęstszą przyczyną wzywania do uzupełnienia braków formalnych.

Składanie Pozwu: Biuro Podawcze i Ostatnie Formalności

Tak przygotowany i opłacony pozew należy złożyć w Biurze Podawczym sądu, do którego go wnosimy (lub wysłać pocztą).

Udajemy się pod adres sądu, a następnie odszukujemy Biuro Podawcze. Zazwyczaj przed wejściem należy pobrać numerek i cierpliwie poczekać na swoją kolej.

Co Grozi za Błędy w Pozwie? Uzupełnienie Braków w 7 Dni

Co się stanie, jeśli pominiemy któryś z powyższych punktów lub popełnimy błąd?

Sąd nie od razu zwraca pozew. Najpierw zobowiąże nas pisemnie do uzupełnienia braków formalnych, precyzyjnie wskazując, czego brakuje (np. „brakuje podpisu” lub „nie dołączono dowodu opłaty”).

Masz 7 dni na wykonanie zaleceń sądu, licząc od daty otrzymania wezwania.

Jeżeli nie wywiążemy się z tego obowiązku w terminie, sąd zwróci nasz pozew. Oznacza to, że sprawa nie zostanie przyjęta, nie zostanie nadany jej bieg, a my musimy złożyć pozew od nowa (często płacąc ponownie opłatę, jeśli nie odebraliśmy jej zwrotu).